县城新房与老房价格差异背后的居住属性回归——付鹏解读

付鹏表示，房地产已经彻底回归居住属性，县城的新房价格达到每平米八千多元，而老房子的价格仅为两千多元，这一变化表明房地产市场正在趋于平稳发展，投资属性逐渐减弱，居住属性成为主导，这一趋势有助于稳定房地产市场，减少投机行为，促进房地产市场健康发展。

凤凰网财经讯 9月23-24日，由凤凰卫视、凤凰网主办的“凤凰湾区财经论坛2025”在广州举行。本届论坛以“新格局·新路径”为主题，汇聚全球政商学界精英，共同洞察变局脉络、探寻发展新机。

针对当前有效需求不足问题，东北证券首席经济学家付鹏对凤凰网财经指出，扭转居民收入预期和消费信心的关键，在于加大直接消费补偿并着力稳定居民资产负债表，特别是推动房地产市场平稳健康发展以释放财富效应。

付鹏强调，当前房地产市场的核心矛盾在于其属性已从过去的投资甚至投机主导，彻底回归至居住主导。他认为，这种根本性转变意味着市场将呈现长期分化格局。以上海为例，外环放开限购后反而形成抛盘压力，而符合新建筑标准、具备品质优势的新盘仍受青睐。

他还表示，在部分县城，改善型需求支撑下新建品质楼盘价格可达每平米8000元，但同区域老旧住房价格仅1500-2000元。“我去好多小县城，现在调研好多小县城里边现在的情况是一个小区新建的能卖8000，但他马路对面就1500、2000。现在大家在县城里待的，其实多多少少应该是这个县城里比较有钱的了，大家不愿意去省城或者去市里了，因为这是你自己土生土长的老家，年龄又大了，所以这些人其实有改善住的需求的，我也想住好房子。那么县城里的这些人自然有这个改善需求。”

他认为，这种分化表明，即使回归“住”的属性，市场对高品质居住的需求依然坚实，但大量持有投资属性老旧房产的家庭，其资产负债表仍面临压力，这会持续影响其消费能力和预期。