招商蛇口拟募资82亿投入多个项目，毛利率下滑与存货跌价准备余额上升引发关注

招商蛇口计划发行优先股筹集资金82亿元，用于投资11个项目，公司的毛利率逐年下滑，存货跌价准备余额也在抬升，这可能表明公司面临一定的经营压力和挑战，此次募资将有助于公司优化财务状况，推进多个项目的进展，以实现更好的业务表现。

9月30日晚间，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）披露了向特定对象发行优先股的募集说明书，公司计划发行不超过8,200万股优先股，募集资金总额不超过82亿元人民币，用于支持公司业务发展。

本次发行的优先股为附单次跳息安排的固定股息率、可累积、不设回售条款、不可转换的优先股。发行对象为不超过200名符合相关规定的合格投资者，且不向公司原股东优先配售。发行方式为代销，发行日期尚未确定，但预计将在获得中国证监会注册后六个月内实施首次发行，且首次发行数量不少于总发行数量的50%。

本次发行的募集资金将主要用于公司“保交楼、保民生”房地产项目的建设，包括广州林屿院项目、深圳会展湾雍境名邸项目、北京亦序佳苑项目等11个项目，涉及总投资金额达456.7亿元人民币。这些项目均位于核心城市，符合公司的业务发展方向和国家产业政策，预计将为公司带来稳定的收益。

2022年至2024年，招商蛇口合并报表实现归属于母公司所有者的净利润分别为42.64亿元、63.19亿元和40.39亿元。截至2025年6月30日，公司总资产为868.04亿元，负债合计589.10亿元，资产负债率为67.86%，较2024年末有所上升，但仍处于合理水平。

招商蛇口提示，公司 2024 年度营业收入同比上升 2.25%，归属于上市公司股东的净利润同比下降 36.09%，主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目减值准备同比增加。2022 年至 2024 年，公司的业务综合毛利率逐年下降，分别为 19.25%、15.89%、14.61%。近年来，房地产市场起伏不定，土地成本攀升，导致毛利率逐渐下滑。

房地产开发项目在产品销售完成并确认收入之前，通常以存货的形式存在，因此房地产企业的存货规模相对较大。2022 年末至 2024 年末，公司存货账面价值分别为 4,115.49 亿元、4,167.02 亿元和 3,691.83 亿元，占资产总额的比重分别为 46.43%、45.87%和 42.91%。2022 年末至 2024 年末，公司存货跌价准备余额分别为 72.18 亿元、67.44 亿元和 74.29 亿元。

2024 年末，公司货币资金及结算备付金的受限货币资金为 9.85 亿元，用于借款抵押的存货账面价值为 632.62 亿元，用于借款抵押的投资性房地产账面价值为 179.98 亿元，用于借款抵押的固定资产账面价值 57.13 亿元，用于借款抵押的无形资产账面价值 5.41 亿元。

截至 2025 年 9 月 23 日，公司本次优先股发行联席保荐人（联席主承销商）中信建投证券和招商证券及其重要关联方持有公司部分股份：中信建投证券通过证券自营、资产管理等账户持有发行人共计 1,066,857 股，持股比例为 0.01%；招商证券通过自营业务股票账户、信用融券专户和资产管理业务股票账户共持有招商蛇口 A 股股票 448,000 股；招商证券重要子公司（包括招商致远资本投资有限公司、招商证券国际有限公司）共持有招商蛇口 A 股股票 4,634,372 股。

来源：读创财经